Kanske inte SÅ kul – när Göteborg rusar in i lågkonjunkturen

När konsumenterna tokdeppar går Sverige mot lågkonjunktur. Göteborg har förutsättningar för att klara sig bättre än andra delar av landet. Det tycks tre av Fastighetsgöteborgs profiler hålla med om. Men hur kul blir det egentligen när bostadsbyggarna drar i nödbromsen och villafamiljerna får dra åt svångremmen till sista hålet?

Stämningen var god när konsultjätten JLL:s göteborgschef Lena Grimslätt mötte Vasakronans regionchef Kristina Pettersson Post och Stena Fastigheters vd Cecilia Fasth på Lokalmarknadsdagen på Park. (Bilden ovan).

Visst har de goda anledningar att inte deppa ihop. Men det finns andra, lika goda, skäl att vara hyfsat fundersam över den ekonomiska framtiden.

Men först vill jag berätta om när jag sista maj 2021 tog del av ett digitalt seminarium arrangerat av organisationen E-handelsstaden Borås.

Det handlade om containrar. Fyra specialister – speditörer, logistikexperter och e-handelsjätten Ellos globalt inköpsansvarige – diskuterade den panikartade globala jakten på tomcontainrar.

Så otroligt nördigt, tänker kanske du.

Inte alls. Här satt människor som dagligen måste se till att en betydande del av Sveriges import på något sätt ska nå fram till svenska butikskedjor och konsumenter.

För dem hade en ledig container och en plats på ett fartyg som kunde tänkas svänga förbi Göteborgs hamn blivit hårdvaluta.

Så jag är mest förvånad över att dåvarande riksbankschefen Stefan Ingves inte fanns i publiken. För där kan väl den kronnörden inte ha varit?

Då skulle han väl inte ha uttryckt sig så här när han presenterade Riksbankens penningpolitiska rapport i början av juli samma år?

”Inflationstrycket bedöms fortfarande vara måttligt och det väntas dröja tills nästa år innan inflationen stiger mer varaktigt.”

”Reporäntan väntas vara kvar på noll procent under hela prognosperioden, som sträcker sig till tredje kvartalet 2024.”

Om han hade lyssnat på containerjägarna från Borås skulle han vetat bättre. De satt ju där några veckor tidigare och sa att den osannolika containerbristen orsakad av pandemin drev upp de globala fraktpriserna till astronomiska höjder.

Det kan bara leda till en sak, sa de: kraftigt höjda priser på importerade konsumentprodukter från Kina, byggmaterial och industrikomponenter.

Med andra ord, inflation.

Och det vet vi ju, inflation bekämpas med höjda styrräntor. Medicinen bör sättas in så tidigt som det bara går.

Men Riksbanken tuggade på om sitt långsiktiga tvåprocentsmål och fortsatta stimulanser. Till synes slumrande på en bänk på perrongen när inflatåget tutade i väg mot okända mål och containerförråden i hamnen tömdes.

Det här lilla containerexemplet är bara ett av många liknande som visar att teoretikerna på Riksbanken, och även de stora affärsbankerna, totalt felbedömde situationen.

Pandemin ändrade konsumenternas beteende. Centralbanker och regeringar pumpade in pengar i systemet för att hålla sysselsättningen uppe. Dieselpriserna började stiga. Svenska bönder flaggade för dramatiskt höjda produktionskostnader – och planer på prishöjningar.

Sedan kom kriget, en sprängd gasledning, energipriser som rusade i höjden och en begynnande kronkollaps som gjorde importerade svenska konsumtionsvaror ännu dyrare.

Men Riksbanken och några av landets mest kända ekonomer fortsatte ändå länge att prata om att inflationen nog bara var tillfällig. Den skulle ”inte bita sig fast” eftersom energipriserna nog snart skulle sluta stiga.

Marknaden gick före

Marknaden, den ansiktslösa, reagerade snabbare på signalerna från omvärlden. Redan när Fed i USA slog in på sin branta räntebana uppåt för att bekämpa amerikansk inflation började de långa bundna svenska räntorna att dra i väg. Marknaden såg vad den såg ­– och handlade utifrån terrängen när Riksbanken följde sin karta.

Speditörerna i Borås måste ha undrat.

När den majoritet av svenska bolånekunder som sitter med rörliga lån insåg vad som höll på att hända var det för sent att binda.

Där har vi en del av bakgrunden till att landet just nu rusar in i en lågkonjunktur orsakad av att svenskarnas förväntningar på sin privatekonomiska framtid är långt svartare än den till och med var under finanskrisen, Lehmankraschen och strömhoppen från kontorsfönstren på Wall Street.

Minskad köpkraft på grund av inflation, tre gånger så höga räntekostnader (hittills) och skyhöga elräkningar slår mot handel, restauranger, bostadspriser och bostadsbyggande.

Unga storstadsfamiljer som lånat upp ett par miljoner för mycket, för att skaffa sig hus med barnvänlig trädgård och hemmakontor några mil utanför city, sitter plötsligt med boendekostnader som är svåra att klara av. De brottas med höga pendlingskostnader för att arbetsgivarna vill att de tillbringar betydligt mer tid på kontoret i stan nu när pandemin släppt greppet.

De kan tvingas sälja till förlust och ha kvar lånen. Om det ens finns någon köpare. Som på 90-talet.

I kombination med den vettlösa och helt oförutsägbara krigsutvecklingen skapas en skrämmande hög risk för riktigt dåliga ekonomiska tider de kommande åren – med prisökningar som spiller över på besvärliga avtalsrörelser.

Dessutom med spridningsrisker till fastighetsmarknaden där vi som var med på slutet av 1980-talet och början på 90-talet vet vad som då kan hända med det finansiella systemet.

2023 blir ett bister år för hushållen, som ekonomer och finansministrar brukar uttrycka det. Prisökningstakten kan vara på väg att plana ut. Det finns en del tecken på det nu i början på året, men de höga priserna består även om inflationen sjunker.

Reallönerna är golvade för flera år framåt.

Räntorna har en bit kvar på uppsidan. Bostäderna har inte bottnat.

Kanske ser vi svaga tecken på bättre tider, det verkar i alla fall börsens spelare anse. Kanske går det över styr. Vem vet? Inte jag, inte Riksbanken.

Kanske går det bättre i Göteborg än i andra delar av landet. Det finns en hel del som tyder på det.

Underskatta inte en heldag om lokaler

Tycker du att mitt containerintresse är nördigt, då tycker du säkert också att mitt intresse för evenemanget Lokalmarknadsdagen är skumt. Men underskatta aldrig en heldag med fastighetsmarknadens aktörer, stadsbyggnadsmänniskor i Göteborg och annat branschfolk som snackar citybusinessdistrict (CBD), vakansgrader, direktavkastning och räntespreadar.

Några timmar i det sällskapet ger en ganska god överblick över vart samhällsekonomin och storstadsregionen är på väg.

Det är det göteborsbaserade branschmediahuset bakom Fastighetssverige som arrangerar Lokalmarknadsdagen tillsammans med Business Region Göteborg.

På Park Avenue samlades i mitten av januari några av branschens lokala tungviktare.

Och så då Olof Manner – Swedbanks veterananalytiker som sysslat med räntemarknaderna sedan 80-talet och som tidigt var öppet kritisk till Riksbanksdirektionen för att ha varit sena på bollen när de långa marknadsräntorna stack i väg den här gången.

Min summariska beskrivning av utvecklingen från containerbrist fram till lågkonjunkturåret 2023 är inspirerad av hans gedigna genomgång av läget.

Manner tar oss från makronivå till lokal bostadsnivå. Från vädersystemet La Niña till vinterns fuktiga, blåsiga och milda lågtrycksväder över Europa som gjort så gott det kan för att kyla av svenska elpriser.

Och han gör det på en oemotståndlig trovärdig göteborgska.

Olof Manner är en räntenörd. Och räntenördar har verkligt goda tider just nu. Det händer intressanta saker i varje stund.

Inte så illa i Göteborg

Hur går det då för Göteborg i dessa svåra tider? Inte så illa, ändå.

Här får vi förlita oss på min goda gamla kollega Henrik Einarsson i Business Region Göteborgs ledningsgrupp. Henrik är analys- och etableringschef. Jag har hänvisat till honom tidigare, och säkert lagt in en brasklapp då med.

Henrik går alltid en svår balansgång när han pratar om Göteborgs förutsättningar. Glöm inte det. Å ena sidan ska han vårda sitt förtroende på hemmaplan som initierad och trovärdig bedömare av Göteborgsregionens förutsättningar. Han säger som det är. Plus och minus.

Men han har också den superviktiga rollen som marknadsförare av Göteborg gentemot tänkbara investerare och företag från hela världen.

Därför ligger det i hans arbetsbeskrivning att lyfta fram Göteborgs styrkor och konkurrensfördelar.

Nu pratar han om ingenjörer.

Ingen annan svensk stad eller region har så många ingenjörer som Göteborg. Det är kompetenstätt i den del av näringslivet som jobbar med omställning mot digitalisering och elektrifiering – och teknikutveckling som underlättar klimatomställningen.

Detta är såklart en enorm konkurrensfördel. Den typen av företag märker inte av någon lågkonjunktur. Där är jobben inte hotade. Snarare är det bristen på kompetens i en rad branscher som hämmar utvecklingen.

Fortsatt stark arbetsmarknad

Arbetsmarknaden är fortsatt stark i Göteborg, även om alla förväntar sig att det kommer att bli kärvt i vissa branscher – som handel och restaurang. Men exportindustrin går som tåget, bland annat beroende på den svaga kronan gentemot dollarn och euron.

Raset på bostadsmarknaden kunde bli betydlig värre, om jobben försvinner på bred front.

Samtidigt fortsätter Göteborg utvecklas som stad, med alla nya hotell, SAS direktlinje från och till New York och nya eller nyutvecklade attraktiva stadsdelar som Centralen-området, Brunnsparken/Arkaden, Citygate vid Järntorget, Masthuggskajen och Karlastaden. För att nämna några. Göteborgs city växer rejält både på höjden och bredden.

Fortfarande het byggmarknad

Byggkonjunkturen har rasat. Men bara vad gäller bostäder. Det förklaras förstås av stigande räntor och försämrad köpkraft, men också av slopat investeringsstöd för nybyggnation, kraftigt ökade materialkostnader och de oklarheter branschen upplever om principerna för hyressättning.

Fastighetsbolagen ser svårigheter att både finansiera och räkna hem investeringar i nybyggnation. Riskerna är större än avkastningsmöjligheterna, som Cecilia Fasth konstaterade.

Undantaget bostäder är det fortfarande en glödhet byggmarknad i Göteborg. Det finns frågetecken för kontorsmarknaden, där andelen tomma kontor i det som branschen kallar B-fastigheter börjar öka.

Men logistikfastigheter är glödhett. Ta en sväng på Hisingen, runt Göteborgs hamn ut mot Torslanda, om du inte tror mig. Det byggs även stora industrier, som batterifabriken vid Volvo Cars och elflygplanstillverkaren Heart Aerospace vid Säve.

Och så pågår ju alla de gigantiska, besvärliga, störiga och stora infrastrukturprojekten. År efter år. Tågtunnlar, stationslägen, hamnbanor, tunnelrenoveringar.

Mitt i konjunkturturbulensen mår Göteborg ganska bra.

Det finns anledningar till oro

Men anledningar till oro finns också. Självklart.

Hur ska det gå med bostadsmarknaden? Hur klarar Volvo Cars lönsamheten när värsta konkurrenten Tesla dumpar sina priser och konsumenterna suger på ramarna?

Vad händer med råvarupriser och energipriser när Kina växlar upp efter covidåren? Och var ska alla människor i ett växande Göteborg bo – när botten går ur bostadsmarknaden.

Om lagen om tillgång och efterfrågan fortfarande gäller då borde förstås den förvärrade bristsituationen leda till stigande priser. På bostäder. Om några år eller så.

När räntorna vänt nedåt. Om de gör det.