En hotellfastighet i Göteborg byter ägare mitt under brinnande coronakris. Det femstjärniga storstadshotellet säljs på samma prisnivå – och med samma avkastning – som före pandemin. Vad kan bättre illustrera ny framtidstro?
– När man är mitt inne i en kris, känns det alltid som att den kommer att vara längre än den sedan gör.
Jan Rosengren, veteran på konsultbolaget Newsec, summerade Fastighetsvärldens webbsända Fastighetsdagen 2020.
Han har varit med om åtminstone fem kriser under sitt yrkesliv. Inklusive den brutala finans- och fastighetskraschen i början på 1990-talet.
Det är erfarenheter som han delar med flera av deltagarna på Fastighetsdagen.
INGEN KRIS DEN ANDRA LIK
Jag känner också igen mig. Som journalist har jag upplevt och skildrat flera kriser som slagit hårt mot fastigheter, jobben, börsen, statsfinanserna och människors privatekonomi och framtidstro.
Därför ligger det nära till hands att jämföra 2020 med effekterna av finans- och fastighetskrisen som slog så hårt mot Göteborg i början på 1990-talet.
Eller med den spruckna IT-bubblan runt milleniumskiftet.
Eller den globala finans- och fordonsbranschkrisen ytterligare ett decennium senare.
Nu har det gått tio år till och pandemin har chockat världen, stängt gränserna och gjort tjänstebaserade branscher som bygger på mänskliga möten iskalla.
SPRINGSTEENS SVIT SÅLDES
Hotell, resor och krogar har drabbats hårdast. Butikslokaler gapar tomma, jobbresor och stora konferenser med övernattning är inte att tänka på.
Göteborgshotellen som i ett slag förlorade 80 procent av sin beläggning, såg en skaplig hemesteruppgång under sommaren men kippar nu åter efter andan efter beskedet om att hösten måste bli lika distanserad som våren.
Då slår Göteborgsbaserade fastighetsbolaget Platzer till och köper en av Göteborgs pampigaste hotellfastigheter. Den på Västra Hamngatan där Bruce Springsteen och andra celebriteter brukar bo.
Affären råkar bli offentlig samma dag som seminariet om fastighetsbranschens liv efter corona arrangeras.
Elite Plaza är ett vackert hus från 1889 som rymmer ett femstjärnigt hotell. AFA säljer för 402 miljoner kronor.
– Det är ungefär samma prisnivå som jag kalkylerade med före pandemin, konstaterar Jan Rosengren under seminariet.
Hotellkrisen finns där fortfarande. Springsteen kommer inte att spela på Ullevi – inte på länge.
Men tron på framtiden tycks spira ändå.
INGEN KO PÅ ISEN
Det bestående intrycket av detta halvdagsseminarium kan också uttryckas så här:
Blir det inte en bestående lågkonjunktur är det sannerligen ingen ko på isen för fastighetsbranschen.
Alla tecken på en ekonomi som håller på att vända snabbare än någon hade trott tas tacksamt emot av fastighetsägarna. Det kommer fler och fler sådana tecken.
Och hittills har regering/riksdag, Riksbanken och Finansinspektionen gjort mycket rätt för att övervintra ekonomin under pandemin.
– Om Riksbanken i början på 90-talet hade agerat på samma sätt som man gjort nu hade den krisen inte varit någonting, och bankerna hade inte varit på väg att gå i konkurs. Istället för att dra ner räntorna drog man den gången upp dem till hysteriska nivåer, konstaterar fastighetsnestorn Sven-Olof Johansson under Fastighetsdagens avslutande panelsamtal.
SÅ, HUR ÄR LÄGET EGENTLIGEN?
- Jo, de finansiella marknaderna, som tvärnitade några ödesveckor i mars, april fungerar igen. Kapitalet rinner till.
Det som verkligen kan hota fastighetsmarknaden är om finansieringen stryps för de högst belånade aktörerna. Sverige var farlig nära detta bekymmersamma läge i mars/april, enligt Finansinspektionens chef Erik Thedéen som också deltog i seminariet.
Men med bankernas egna reserver och de lättnader som Finansinspektionen riktade direkt mot bankerna räddades situationen.
Nu är det inga problem att låna pengar om man är fastighetsbolag. Även om banken skulle hålla igen finns den förhållandevis nya obligationsmarknaden att tillgå. Den tvärdog i våras men är i full sving igen.
- Efterfrågan på bra belägna fastigheter – bostäder, samhällsfastigheter, kontor – är fortsatt stor.
Men det finns inte mycket som är till salu i attraktiva städer och lägen. Och priser styrs som bekant av efterfrågan i förhållande till tillgång.
- Folk har visserligen lärt sig jobba digitalt och hemma, men en längtan tillbaka till professionella arbetsmiljöer, där hunden inte skäller, ryggen inte värker och barnen inte pockar på uppmärksamhet, börjar växa fram.
Kontorsmiljöerna kommer att förändras (eget rum kommer kanske i ropet igen…) men efterfrågan på kreativa, effektiva fysiska mötesplatser finns kvar.
- Samhällsekonomin har tagit stryk, men inte så allvarligt som befarades i våras.
Statsfinanserna står pall och det finns mer stimulanskapital att hämta från Riksgälden och januaripartiernas budgetproposition.
- Arbetslösheten stiger, men sysselsättningen påverkas inte lika mycket.
Minskningen hittills främst slår mot timanställningar och inte mot tillsvidarejobb.
- Räntorna bedöms vara fortsatt låga lång tid framöver.
Det är sådant som både fastighetsmarknadens aktörer och bostadsägare-/spekulanter uppskattar.
SKILLNAD PÅ FÖRHOPPNING OCH PROGNOS
Så, är allt frid och fröjd, all oro som bortblås?
Nej, verkligen inte. Ingen vet för det första hur pandemin kommer att utvecklas från nu. Varken i Sverige eller i andra länder. Ingen vet hur länge restriktioner och rekommendationer för resande, mänskliga kontakter, stora arrangemang och gränsöverskridande samarbeten kommer att ligga kvar som en våt filt över stora delar av näringslivet.
Och ingen vet vilka delar av vårt förändrade beteende, som arbetstagare, konsumenter och resenärer, kommer att bestå även när pandemin släpper greppet.
Allt det där påverkar branscher som är stora arbetsgivare – och stora kunder till fastighetsbolagen. Kontorshyresgäster, krogar, hotell, butiker.
Osäkerheten finns kvar. Och det är lätt att blanda ihop förhoppningar med prognoser, som Nationalekonomen John Hassler uttrycker saken.
Han tycker sig ändå ha skäl för att ha en positiv syn på återhämtningsmöjligheterna. Det har gått bättre hittills, än han trodde i våras. I mars ”gubbgissade” Hassler (säger han själv) på att BNP skulle falla 15 procent i Sverige. Det riktigt dramatiska andra kvartalet blev fallet 8,6 procent.
Får han frågan ger han regeringen betyget C för de politiska åtgärderna för att övervintra ekonomin. Inget misslyckande, men heller inget totalt lyckande i hanteringen av det trots allt största BNP-fall Sverige och världen någonsin drabbats av.
Skattekrediter och företagsakut floppade. Men det blev ingen konkursvåg och inga massuppsägningar över lag.
STIMULANSERNA KAN VÄNTA
Nu är det dock viktigt att hålla kvar politiska och andra åtgärder för att brygga över krisen.
Hassler rekommenderar inte att budgetstimulanserna för investeringar och konsumtion sätts in för tidigt. Bättre då att lägga krutet på att bevara jobb och företag som i grunden är livskraftiga.
För den här ekonomiska krisen är inte som de närmast föregående. Eftersom den orsakas av en brutal hälsokris går den inte att motverka med stimulansåtgärder.
Som Hassler uttrycker det har det bara varit att tugga i sig att efterfrågan och investeringar faller i en sådan situation.
TRE MÅL SOM INTE KROCKAR
John Hassler pekar på tre centrala mål för den ekonomiska krishanteringen.
Först gäller det att förhindra det som nationalekonomerna kallar för självförstärkande återkopplingsmekanismer som fördjupar krisen.
Dit hör bland annat dramatiska effekter för bostadsmarknaden och banksystemet. Stigande räntor, fallande bostadspriser, minskad konsumtion och stora kreditförluster måste förhindras.
Det går att sätta check i den rutan.
Den andra målet är att rikta stödinsatserna selektivt och rätt, eftersom branscher, företag och individer drabbas så väldigt olika. Det är kanske mer osäkert hur bra det har gått i den ambitionen.
Tredje målet är att förhindra långvariga och bestående skador på ekonomin. Om företag slås ut, leverantörskedjor bryts och länkarna mellan företag och dess kunder skadas blir det svårare för samhällsekonomin att repa sig.
Det är därför insatserna för att förhindra konkurser och uppsägningar är viktiga.
– De här målen står inte i konflikt med varandra, till skillnad mot tidigare kriser, säger John Hassler.
BRANSCHENS STÖRSTA FASA
Ökade vakanser, det vill säga tomma kontor och butikslokaler, är den risk som fastighetsbranschens aktörer själva verkar tycka vara störst.
Det var mer än 200 aktörer anmälda till Fastighetsdagen. På en enkätfråga om riskerna framöver angav 61 procent ökade vakanser, medan 23 procent såg sjunkande hyror som största risken.
Men branschens tyngsta elefanter deppar inte. Det blev tydligt när moderatorn Jan Wifstrand drog igång det avslutande panelsnacket på Fastighetsdagen.
Sven-Olof Johansson, som 75-åring fortfarande lika tongivande i fastighetsbranschen, slog fast att det inte kommer att vara stigande räntor eller svårigheter att få tag på pengar som skulle kunna utlösa en kris.
– Krisen om vi går in i en kraftig lågkonjunktur. Men med centralbankernas åtgärder bryggar man över mycket av det här. De flesta bolag kommer att klara konjunktursvackan väldigt bra.